Các rủi ro pháp lý người mua nhà đất, chung cư thường gặp và cách tháo gỡ

Thị trường BĐS ngày càng phát triển cũng là cơ hội tốt cho những công ty môi giới hoạt động, tuy nhiên, giữa quá nhiều thông tin quảng cáo, bạn sẽ mất nhiều thời gian mới tìm được đơn vị môi giới uy tín. Do đó, việc trang bị những kinh nghiệm trước khi mua nhà đất là hoàn toàn cần thiết và nên làm.

I. 10 rủi ro pháp lý người mua nhà đất thường gặp phải

1. Người bán bán sản phẩm nhà đất không đúng với hạng mục đã đăng ký với cơ quan nhà nước

Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức)… ”.

Tuy nhiên, có những chủ đầu tư kém chất lượng đã bất chấp pháp luật và đem đến cho bạn một sản phẩm căn hộ kém an toàn về mặt pháp lý, sau khi bàn giao nhà việc cấp sổ đỏ sẽ gặp rắc rối.

2. Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đã chào bán

Trên thị trường, không hiếm những trường hợp CĐT chưa xây xong phần móng đã rao bán, thậm chí có dự án còn chưa được cấp phép xây dựng đã đem ra thi công nhằm bán trước cho khách hàng. Trong trường hợp này, hợp đồng giao dịch không có giá trị pháp lý, đó là một rủi ro cực kỳ lớn đối với người mua nhà, số tiền họ bỏ ra có khả năng lớn không đòi lại được.

3. Mập mờ chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư

Hiện có nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản hợp tác với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, nên khi mua nhà, khách hàng cần thận trọng với những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.

4. Cho thuê căn hộ chưa thành hình

Đối với nhà ở hay chung cư, việc bán dự án trên giấy được cho phép, điều đó do CĐT và sở giao dịch thực hiện. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê căn hộ khi chưa thành hình là trái phép bởi Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.

5. Người đại diện CĐT để ký hợp đồng gia dịch không hợp pháp

Theo quy định bán dự án nhà đất, CĐT bán 20% dự án còn sàn giao dịch sẽ bán 80% số còn lại. Bất cứ trường hợp nào đại diện cho CĐT để bán nhà đều phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Đây là một trong những rủi ro lớn mà nhiều khách mua hàng gặp phải bởi không tìm hiểu kỹ thông tin người bán nhà đã vội ký hợp đồng. Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không…Nếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

6. CĐT ăn gian diện tích căn hộ

Không phải CĐT nào cũng thực hiện đúng cam kết đối với dự án của mình, ăn gian diện tích căn hộ là mánh lới đơn giản nhất vì hầu hết mọi người khi nhận nhà đều quên kiểm tra phần diện tích căn hộ của mình. Bạn có thể căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để kiểm tra diện tích căn hộ khi CĐT bàn giao để tránh thiệt thòi.

7. Xem kỹ điều kiện bất khả kháng

Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. CĐT đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy khách hàng hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi ký.

8. Hợp đồng đã ghi rõ các khoản phí, thuế,… hay chưa

Khi mua nhà, bạn phải xem kỹ hợp đồng coi họ đã đóng các khoản phí phải thực hiện cho nhà nước hay chưa. Thực tế, những dự án à CĐT chưa đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước sẽ dẫn đến khó khăn trong việc ra được chủ quyền sở hữu bất động sản. Người mua sẽ chịu thiệt sau khi được nhận nhà.

9. Ăn gian thuế GTGT

Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải xem lại để không bị lừa.

10. Bán đất nền “chạy trước” quy định

CĐT đang kẹt tiền và họ buộc phải “chạy trước” quy định để phân lô bán đất khi thậm chí lô đất đó còn chưa đền bù giải tỏa xong, đất nền đó không được phép giao dịch hoặc đất nền đó chưa hoàn thiện hạ tầng cơ bản. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ càng để không bị mất tiền oan.

II. 5 cách tháo gỡ loại trừ rủi ro pháp lý bạn có thể áp dụng

Để tránh gặp phải 5 rủi ro trên đây, khi đi mua nhà đất, bạn nên thực hiện đầy đủ 5 cách như sau:

Cách 1: Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó đối chiếu với những gì người bán quảng cáo để xem có nên mua dự án hay không. Nếu họ không đáp ứng được các giấy tờ này, bạn cũng không nên “ham rẻ” mà mua dự án làm gì.

Cách 2: Kiểm tra tư cách của người bán, theo quy định, quyết định của nhà nước giao đất cho bên nào thì bên đó là CĐT, trường hợp CĐT ủy quyền cho bên thứ 3 bán đất, bán nhà thì bạn phải nắm được căn cứ pháp lý, yêu cầu bên đại diện CĐT cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

Cách 3: Đối với dự án chung cư bắt buộc phải hoàn thành phần móng mới được bán, đối với đất nền phải hoàn thành phần móng và hạ tầng mới được phép chuyển nhượng. Do đó, khi đi mua dự án, bạn phải yêu cầu người bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (lưu ý: hoàn thành cả phần cọc và đài, giằng móng mới gọi là hoàn thành phần móng).

Cách 4: Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Khách hàng phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng.

Cách 5: Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kỹ, nếu bạn không nắm rõ quy định thì có thể nhờ người có kinh nghiệm giúp đỡ hoặc tốt nhất nên nhờ đến luật sư để đảm bảo sự an toàn pháp lý cao nhất cho BĐS mình sắp mua.