Thay đổi đơn vị vận hành quản lý chung cư

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 Tổ chức hội nghị nhà chung cư: “Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư”.

Điểm d khoản 1 Điều 14 Thông tư 02/2016 BXD quy định:

“Điều 14. Hội nghị nhà chung cư bất thường

1. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:

d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;”

Như vậy, nếu như đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đáp ứng được nhu cầu như đã thỏa thuận, hay quản lý không tốt thì sẽ giải quyết theo hướng như sau:

1.     Ban Quản trị chung cư sẽ họp để xem xét có thay đổi đơn vị quản lý vận hành mới hay không?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 25 Thông tư 02/TT-BXD:

“Điều 25. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư

1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.”

Khoản 15 Điều 1 Thông tư 06/2019TT/BXD Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 quy định như sau:

…

15. Khoản 2 Điều 25 được sửa đổi như sau:

“2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:

a)    Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;”

Như vậy, đề xuất thay đổi đơn vị vận hành, Ban Quản trị cần phải tổ chức họp Ban Quan trị trước và tiến hành theo đúng thủ tục quy định của pháp luật. Đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu, đề xuất chỉ được thông qua khi có trên 50% tổng số thành viên của Ban quản trị tán thành.

2.     Sau khi Ban Quản trị thống nhất, và thông qua đề xuất thay đổi đơn vị vận hành quản lý thì khi Ban Quản trị đề nghị thay đổi đơn vị vận hành Hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức để xem xét đề nghị này của Ban Quản trị.