Những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ, giấy chứng nhận

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Nhiều người với quan niệm “liều ăn nhiều” tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua đất nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu (sổ đỏ) có những hạn chế, rủi ro khiến cho nguy cơ mất tiền là rất cao, ngoài ra có khi phải vướng vào những vấn đề rắc rối rất khó giải quyết thoái gỡ, việc mua đất nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu (sổ đỏ) có những hạn chế, rủi ro sau:

 

1. Hợp đồng mua bán không được công chứng, chứng thực rất dễ bị coi là vô hiệu

 

Theo quy đình của điểm d, khoản 1, điều 40, Luật Công chứng 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công chứng nếu có bản sao Sổ đỏ (giấy chứng nhận).

 

“d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”

 

Do đó, nếu như không có Sổ đỏ, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết tay.

 

Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán nhà đất viết tay sẽ bị coi là vô hiệu theo quy định tại điểm a, khoản 3, điều 167,  Luật đất đai 2013, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc mua, người mua sẽ là người chịu thiệt.

 

 

2. Khó xác minh nguồn gốc của đất, rất dễ phát sinh các tranh chấp

 

Đất không có Sổ đỏ chưa được Nhà nước công nhận tính hợp pháp cho chủ sử dụng nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào, những tranh chấp này có khi rất phức tạp vì 1 thửa đất có thể được chuyển tay qua nhiều người, các tranh chấp này cũng khó giải quyết được vì không có căn cứ pháp lý để giải quyết

 

3. Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng

 

Theo điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có Sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể dùng tài sản trên để đăng ký thế chấp đất nếu không có Sổ đỏ.

 

4. Khó bán lại, giá thấp

 

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, điều này làm những người có nhu cầu mua nghi ngại, khó tiếp cận, tìm hiểu. Trường hợp này không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

 

5. Có thể bị thu hồi, tháo dỡ, không được bồi thường khi thu hồi, tháo dỡ

 

Đối với thửa đất không được cấp sổ đỏ có thể là thửa đất nằm trong quy hoạch xây dựng các dự án đầu tư xây dung, dự án phục vụ công ích, việc xây nhà, công trình trên đất không có sổ đỏ luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý là có thể bị tháo dỡ bất cứ  khi nào để thực hiện việc xây dựng các dự án theo quy hoạch. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

 

6. Những loại đất không được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

 

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

 

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

 

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

 

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

 

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.Với các trường hợp pháp luật quy định trên, các loại đất nêu trên sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

 

Ý kiến của bạn

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

www.tuvanphaply.com.vn là một trong hệ thống các website của Văn phòng luật sư Hỗ trợ phát triển cộng đồng (Cộng Đồng Law Firm) cùng với www.luatsutranhtung.org và www.trogiupphaply.net. Hệ thống website trên cung cấp một hệ thống đầy đủ và chi tiết các kiến thức về pháp lý, cũng như các dịch vụ pháp lý của Văn phòng luật sư Hỗ trợ phát triển cộng đồng.
Sự ra đời của các website trên sẽ đem đến cho khách hàng những tiện ích của dịch vụ pháp lý bởi sự đầy đủ và nhanh chóng trong việc tìm kiếm các thông tin pháp lý, những giải đáp pháp lý cũng như thực hiện các yêu cầu dịch vụ cho khách hàng, theo đúng phương châm của chúng tôi “Hỗ trợ phát triển cộng đồng!”.
Hotline: 093.675.0123